Bierzesz 500 tysięcy złotych od banku. Przez następne 25-30 lat oddajesz je z nawiązką. Brzmi prosto — bo w gruncie rzeczy jest proste. Problem w tym, że diabeł tkwi w szczegółach, a te szczegóły mogą Cię kosztować dziesiątki tysięcy złotych.

Z czego składa się rata?

Każda rata kredytu składa się z dwóch części:

Część kapitałowa — to jest to, co faktycznie spłacasz. Te pieniądze zmniejszają Twój dług.
Część odsetkowa — to jest to, co zarabia bank. Odsetki liczone od tego, ile jeszcze jesteś winien.

I tu jest haczyk: na początku kredytu prawie cała rata to odsetki. Jeśli płacisz 2 500 zł miesięcznie, to przez pierwsze lata nawet 1 800 zł z tego idzie do banku jako zysk, a tylko 700 zł zmniejsza Twój dług.

Z biegiem lat proporcje się odwracają — pod koniec kredytu prawie cała rata to kapitał. Ale zanim do tego dojdziesz, bank zdąży dobrze zarobić.

Oprocentowanie — co tak naprawdę płacisz?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce to zwykle WIBOR (albo nowy WIRON) plus marża banku. WIBOR zmienia się co kilka miesięcy, marża jest stała przez cały okres kredytu.

Kiedy widzisz w ofercie „oprocentowanie 7,5%", to nie znaczy, że zapłacisz 7,5% od pożyczonej kwoty. To oprocentowanie roczne, naliczane miesięcznie od aktualnego salda. Przy kredycie na 500 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7,5% zapłacisz łącznie ponad 560 000 zł samych odsetek — czyli więcej niż sam pożyczyłeś.

Jak bank oblicza ratę?

Przy ratach równych bank używa wzoru, który rozkłada spłatę tak, żeby każdego miesiąca płacić tę samą kwotę. Wygodne — wiesz ile dokładnie wychodzi z konta. Ale droższe, bo przez dłuższy czas utrzymujesz wyższe saldo, od którego naliczane są odsetki.

Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała (np. zawsze 1 667 zł przy 500 000 zł na 300 miesięcy), a odsetki spadają z każdym miesiącem. Pierwsza rata jest wyższa, ostatnia — dużo niższa. Sumarycznie płacisz mniej odsetek.

Chcesz zobaczyć różnicę na konkretnych liczbach? Wrzuć swoje parametry do kalkulatora — porównanie rat równych i malejących pojawia się automatycznie.

Czego bank Ci nie powie wprost

Oprocentowanie to nie cały koszt kredytu. Dochodzi prowizja (zwykle 1-3% kwoty), obowiązkowe ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości (oba przez cały okres kredytu), wycena nieruchomości, opłaty notarialne. Te koszty mogą dodać kilkadziesiąt tysięcy złotych do całkowitego kosztu.

Dlatego istnieje RRSO — wskaźnik, który uwzględnia wszystkie koszty i pokazuje prawdziwe roczne obciążenie. Jeśli bank oferuje „oprocentowanie 7,5%", a RRSO wychodzi 8,3% — to te 0,8 punktu procentowego to właśnie ukryte koszty. Więcej o RRSO w osobnym artykule.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny to prosta mechanika, ale duże pieniądze. Trzy rzeczy, które warto zapamiętać:

Na początku spłacasz głównie odsetki, nie kapitał.
Całkowity koszt odsetek często przekracza pożyczoną kwotę.
Oprocentowanie nominalne to nie to samo co rzeczywisty koszt — patrz na RRSO.

Najlepsza rzecz, jaką możesz zrobić przed podpisaniem umowy? Policzyć. Nie na oko, nie „mniej więcej", tylko dokładnie. Nasz kalkulator jest za darmo — wchodzisz, wpisujesz liczby, dostajesz odpowiedź.